| В условиях перехода в рыночные условия, возможны четыре варианта распоряжения городскими территориями: 1 - бесплатная передача земли на вечное или временное пользование или передача с символической платой; 2 - передача земли в пользование на условиях рентных платежей (без приватизации). 3 - продажа земли в вечное пользование с базовой налоговой ставкой; 4 - продажа земли в вечное пользование с дифференцированной налоговой ставкой по принципу расчёта рентных платежей.
 Уважаемые коллеги!
Союз Градостроителей Казахстана в рамках ежегодных выставок-семинаров «Градостроительный форум Казахстана» (2007 – 2008 гг), провёл обсуждение вопросов, связанных с разработкой решений генеральных планов по градостроительному (территориальному) и социально-экономическому развитию с разработкой комплексных мероприятий по охране окружающей среды, развитию инженерно-транспортной инфраструктуре и другим вопросам развития населённых пунктов.
В обсуждениях вопросов разработки и реализации генеральных планов населённых пунктов выявлен ряд глубоких проблем, связанных с новыми рыночными условиями в по земельным отношениям.
Одним из ключевых является вопрос территориального развития населённого пункта с разработкой решений по функциональному зонированию его территорий. Отмечено неоправданное преобладание объёмов жилищного строительства по сравнению с объектами производственной сферы.
Большая разница цены на землю на вторичном рынке над ценой первичного рынка стала причиной неудержимого роста цены на землю по принципам простой спекуляции. Составляющая цены на землю в структуре цены на строения всё больше возрастала. Это привело к повышенному интересу возведения коммерческого жилья в центральных частях городов в ущерб объектов социальной сфер, озеленения, и в итоге к разрушению гармоничной планировочной структуры городов.
Перспектива получения высоких незаработанных доходов неудержимо ведёт к застройке участков с самых ценных в городе участков, включающих, в том числе природоохранные, парковые зоны, а пригородах – рекреационные, заповедные зоны.
При том, что повышению стоимости земли на вторичном рынке способствует строительство дорог и инженерных коммуникаций за счёт бюджетных средств, доходы от продаж земли на вторичном рынке почти полностью остаются у землепользователей. В бюджет возвращается только незначительная часть в виде налогов или переоценки земли. Радость получения доходов за чужой счёт создаёт нездоровую обстановку в обществе. Всё чаще и чаще игнорируются градостроительные регламенты и ограничения.
В такой ситуации любые генеральные планы испытывают разрушительное воздействие спекулятивных сил уже в процессе их разработки. Авторы генпланов встречают яростное сопротивление своих оппонентов, отстаивающих интересы недобросовестных землепользователей и их представителей, которые вносят в общество обстановку неуверенности и неопределённости через средства массовой информации.
В условиях перехода в рыночные условия, возможны четыре варианта распоряжения городскими территориями:
1 - бесплатная передача земли на вечное или временное пользование или передача с символической платой;
2 - передача земли в пользование на условиях рентных платежей (без приватизации).
3 - продажа земли в вечное пользование с базовой налоговой ставкой;
4 - продажа земли в вечное пользование с дифференцированной налоговой ставкой по принципу расчёта рентных платежей.
В Казахстане принят первый (для индивидуального жилищного строительства) и третий варианты. Первичная продажа земель даёт значительные доходы в бюджет только в период приватизации. После приватизации земель доходы в бюджет резко сокращаются и переходят на уровень низких налоговых платежей. При этом рост цен на землю на вторичном рынке неуклонно повышается, становится неуправляемым, и большая часть доходов от земель не поступает в государственный бюджет.
Второй вариант решает все проблемы, но требует национализацию земель.
Союз градостроителей Казахстана предлагает более детально рассмотреть четвёртый вариант. Повышение налоговых ставок на землю без улучшений (осуществления строительства и др.), в объёмах рентных платежей может выправить складывающееся губительное для планирования городов и общества в целом положение дел без необходимости национализации земель.
Бюджеты городов будут получать постоянный и сбалансированный по объёмам доход со всей территории населённого пункта, что позволит вести плановую работу по его обустройству. Зависимость бюджета от непредсказуемого уровня продаж земли даже в самый пик её приватизации не даёт такой возможности. «Принцип расчёта рентных платежей» означает периодический пересчёт ставок налога в зависимости от фактических улучшений или ухудшений окружающей городской инфраструктуры (строительства дорог, объектов соцкультбыта и т.п.).
Другие варианты решения проблемы неравенства цен на вторичном и первичном рынках и меры по регулированию условий землепользования требуют больших усилий и лишь частично снимают остроту проблемы.
Для снижения негативных последствий существующей практики освоения городских земель в нашей стране принимается ряд административных и законодательно-нормативных актов. Повышаются требования по сохранению заповедных и природоохранных зон, соблюдению красных линий застройки. В налоговом кодексе повышены ставки земельного налога на рынки и автостоянки.
Эти меры должны расширяться и углубляться. Однако они не дают возможности полного оттока доходов от земли от недобросовестных землепользователей к городским бюджетам. На сегодня любые вложения государственного и местного бюджетов в улучшения городской среды ведут к удорожанию земли и ещё более повышают незаработанные доходы частных землепользователей, и ещё более усугубляют давление неправомерно обогащающихся землепользователей на общественные интересы.
Результаты анализа данной проблемы Союзом градостроителей Республики Казахстан, согласуются с анализом мировой практики в данном вопросе, проведённым Филипом Дэй (консультант по градостроительным вопросам города Брисбен, Австралия) позволяют сделать вывод о необходимости пересмотра земельного налога (без улучшений, то есть без строений) по принципу расчёта рентных платежей. Первичная выкупная стоимость может быть в этом случае приближенной к нулю. Метод градостроительной оценки земли по 45 фактором принят Комитетом по земельным отношениям РК как официальный документ и распространён по всем городам Казахстана. Он может стать методической основой расчёта земельного налога по принципу рентных платежей.
Применение предложенной меры обеспечит равномерный и постоянный доход в бюджет в реальных объёмах и позволит вести поэтапное развитие городов согласно их утверждённым генеральным планам. Землепользователи свой первичный капитал смогут направить не на выкуп земли, а на полноценное освоение своего земельного участка с созданием комфортной и достойной современного человека среды жизнедеятельности.
В такой ситуации желание приобретать землю только для спекулятивных целей отпадёт.
Если бы ставка земельного налога изменялась и достигла величины ежегодной рентной стоимости каждого участка, а его переоценка проводилась ежегодно, то это имело бы следующие последствия:
- землевладелец остаётся собственником своей земли, как и всех сооружений на ней (отпадает необходимость в национализации);
- ежегодные налоги, которые по предложенному варианту будут взиматься с владельцев участков, стали бы фактически ежегодной арендной платой за землю в бюджете данного населённого пункта;
- любое повышение стоимости земли, так же как и понижение, отражалось бы раз в год на величине налога.
Другие результаты введения предложенной системы:
- снизится нагрузка на окружающую среду, потому что перестанут поступать предложения по застройке, вызванные к жизни перспективой получения незаработанной прибыли;
- будет обеспечена целостность градостроительной системы, она станет функционировать строго по генеральному плану, без посторонних влияний;
- появится возможность широкого участия общественности в процессе принятия решений по изменению функционального использования земель без риска, что информация о назревающих переменах будет использована для спекулятивного обогащения;
- станет трудно держать в резерве свободные или мало освоенные участки, так как налог будет начисляться исходя из максимально возможного эффективного разрешенного использования земли независимо от ее фактического освоения;
- инвестиции перестанут "уходить" из продуктивных видов деятельности, поскольку исчезнет соблазн спекулятивных вложений в неулучшенную землю (или в землю как компонент собственности);
- строительный комплекс больше не будет получать скрытые дотации в виде прироста стоимости земли, и ему придется рассчитывать только на конкурентоспособность реального строительства и рыночный спрос на него;
- земля станет доступнее для покупателей, нанимателей жилья и мелких предпринимателей, так как исчезнет ее капитализированная продажная цена;
- станет ясно, чего стоят утверждения о том, что спекулятивное "освоение" земли в ущерб окружающей среде является средством увеличения занятости, и тогда появится возможность сосредоточиться на истинных причинах безработицы.
Налогообложение участков земли без улучшений является наиболее эффективным и справедливым методом формирования доходной части бюджета. После соблюдения этих предварительных концептуальных условий остается выполнить только три основных институциональных требования и создать:
- государственный административный орган, ответственный за градостроительную политику, планирование и регулирование землепользования;
- доступный для публики реестр допустимого или предполагаемого использования земель;
- государственный орган оценки земли (желательно независимый от градостроительных и налоговых ведомств), наделенный функциями оценки и ведения учета ежегодного земельного налога, рассчитываемого по принципу рентной стоимости.
|
